在台灣買房時，要確認房屋產權是否清楚、避免買到有瑕疵的物件，可以透過以下幾個主要管道取得資訊，其中最方便也最容易取得的就是登記謄本（包含土地、建物登記謄本）!
一、幾個主要管道
1.申請 登記謄本（包含土地、建物登記謄本）
上面會清楚記載：
- 所有人（房東、屋主）
- 抵押權（銀行貸款設定情形）
- 他項權利（例如：典權、地上權、租賃權登記等）
- 限制登記（假扣押、假處分、查封等）
土地登記謄本及建物登記謄本都可以在「全國地政電子謄本系統（網路申領）」上查詢到，只需要一點費用，十分方便，請往下看，後面會教大家怎麼進行查詢。
2.內政部不動產交易實價登錄服務網
可以查到過去的交易價格，雖然不是直接的產權資訊，但可作為是否合理的參考。
3.司法院法拍屋查詢平台
若有涉案產權糾紛，通常會進入法拍流程。
4.合法登記的房仲業者或地政士
合法提供不動產仲介的房仲業依法必須提供「不動產說明書」，上面會揭露產權、抵押、租賃等重要資訊，所以如果您有房地產買賣的問題，我可以提供您相關的房地產資訊。您也可找熟悉的代書(地政士)幫您調查房地產的相關資訊，只是您可能要付給代書一些服務費用。
二、實務提醒
1.不要只看屋主提供的影本，務必要親自去地政事務所或線上查詢「最新謄本」。
2.如果發現有 查封、抵押、假處分 等情況，要特別小心，除非賣方能辦理塗銷。
3.土地與建物需一併查核，避免只買到建物卻沒有土地持分，或土地被設定權利的情況。
三、怎麼線上查閱「地政電子謄本」——一步一步詳細教學
下面以「全國地政電子謄本系統（網路申領）」為主，給你從準備、登入、查詢、付款、下載、以及驗證真偽的完整流程與實務提醒。
- 官方系統名稱：全國地政電子謄本系統（網路申領）。可申領土地謄本、建物登記謄本、地籍圖等。
- 登入方式：HiNet 帳號／自然人憑證／工商憑證／點數卡（系統說明含多種方式）。某些功能（例如自然人憑證身分驗證）需安裝憑證元件。
- 付費與領件：可用Hinet帳單付費、線上付費或到便利商店列印付款單（會有超商手續費），謄本有防偽二維條碼／驗證方式。
這裏用「登入Hinet帳號」進行申請，下圖為全國地政電子謄本系統的首頁。
點選左上角的「HiNet帳號登入」。 頁面會自動跳轉至中華電信的小額付款頁面，在這裏輸入你的中華電信用戶識別碼及登入密碼。
輸入所有欄位，點按「認證」接下來會進入身份驗證，通過後進入下一頁。
(這裏要先驗證身份，如果你是中華電信寬頻上網的用戶，只要使用申辦中華電信上網服務(光世代、adsl寬頻…)時，中華電信提供的帳號密碼即可登入，忘了帳號密碼的人，可以直接打中華電信的客服電話，請他幫你查詢帳號、重設密碼即可)
用這種方式登入申請謄本，申請的費用會直接併入 Hinet 的帳單中。(如果很少用到這項服務，建議直接跟有中華電信帳號的親友借來使用，這個登入方式是最方便的)
另外，您也可以使用自然人憑證、工商憑證登入。在首頁點選「免會員申領謄本」，會出現如下圖所示頁面，當然這就要先在您的電腦上準備好使用憑證相關的驗證環境才行。(因為有點複雜，就不示範了)
登入後，查詢謄本的詳細步驟（說明）
1) 準備（先做這些能省時間）
- 要查的目標：門牌地址、段-小段+地號，或建物建號（若你只有地址，可使用內政部「地籍圖資網路便民服務系統」，輸入地址門牌即可免費查詢該土地的地段、地號和建號。）
- 決定登入方式：
- 如果你有 自然人憑證（健保卡＋讀卡機或其他形式）或 工商憑證，系統會支援更完整功能；若無，可用 HiNet 帳號或點數卡申請。
- 若要在自己電腦上預覽/下載，請先安裝系統建議的 PDF 檢視器（有時系統會輸出密文檔需轉檔或用官方檢核工具解密）。
2) 進入系統（官方入口）
- 登入成功後，官方首頁入口會有「謄本申請作業(送件區)」等操作介面。
- 點選「謄本申請作業(送件區)」，進入後續的查詢送件作業
進入後，出現選擇「縣、市」，請依序選擇你要查詢房屋物件的縣市區域
出現查詢頁面
3) 選擇並輸入標的（地址 → 地號 / 建號）
- 委託(申請人) 不用填
- 申請類型: 第二類 (這類的建物謄本是任何人都可以申請)
- 申請用途: 自行參考
- 限制張數 : 改成 20張或隨意更改數字 (這是為了限制一次查詢的最大張數，有些建物或土地的謄本因為有很多公設或很多筆土地，張數會很多，一不小心條件沒設好，會查到很多的張數，這樣查出來成本會很高，如果真有需要可自行更改張數)
- 若你只有地址，可使用內政部「地籍圖資網路便民服務系統」，輸入地址門牌即可免費查詢該土地的地段、地號和建號。
- 段小段:xxx xxx段 地號: xxx 建號: xxxx
- 統一編號／登記次序: 空白或輸入屋主的身分證編號 (因為我們要查要買的房地產的這個建號、地號的全部資料，如果它有多個所有人，會全部列出。但是，有時因社區公設或其它原因會有很多筆資料，這時，就要輸入屋主的身分證編號，否則查詢結果可能會產生超過100張的資料，每張20元，這就會是一筆很貴的金額，這時，還是建議找專業的房仲幫你查詢，因為房仲會有屋主的資料)
- 務必確認段、小段與地號無誤。
4) 選擇「謄本種類」並送件
- 如下圖勾選，填寫後(註，如果上面有填屋主的身分證編號(建議要填)，在「登記謄本」裏只能選「所有權個人全部」)。
這個步驟可能會出現一些問題，請多試著填寫幾次，就可以順利查詢到你要的資訊。
在上方找到「新增資料」按下，資料會被帶到下面的清單中。
資料會帶入頁面最下方的清單中
再回到上方找到「送出」，再按下「送出」，就會出現「謄本線上申請作業成功!!」畫面。
5) 付費與領件
系統回到首頁，點選「謄本進度查詢(領件區)」
如上圖，過大約10分鐘後，直接按「送出」，然後就會出現謄本產製的結果，會有張數，金額，狀態，預覽，下載(點選「預覽」或「下載」後，會出現確認付費的訊息)等資訊。
系統會計算謄本規費（例如謄本規費一般為每張20元，實際依系統顯示為準）並列出超商列印或線上下載的手續費。你可以選擇線上付費或到便利商店列印（超商列印會有額外手續費與列印費）。
6) 下載 / 列印謄本
- 付款完成後可在「謄本進度查詢（領件區）」取件，點「預覽列印」或下載(系統會提供pdf檔)。若選擇到超商列印，使用超商提供的列印代碼在機台上列印。
官方系統提供查驗功能，可用謄本上的「謄本種類碼/驗證碼/二維條碼」上傳或查驗，以檢核內容是否被竄改與簽章是否正確
買房時在「謄本」上要看哪些欄位
這邊簡單先介紹幾個重點
所有權人：
☑ 是否與賣方姓名一致？
☑ 是否為多人持分？（多人持分須全體同意才能出售）
他項權利 / 抵押權：
☑ 是否有銀行抵押設定？
➝ 若有，交易前需確認賣方會清償並塗銷抵押。
☑ 是否有他項權利（如地上權、典權、長期租賃登記）？
➝ 這些會限制使用或交易。
限制登記：有無查封、假扣押、假處分等司法限制（若有很危險）。
登記日期與異動情形：
☑ 最近是否有頻繁移轉或短期買賣？
➝ 可能涉及炒作或法律糾紛，需進一步確認。
建物登記之用途(住家用)、建號、建坪、樓層等（與實際看屋情況比對）
☑ 建物登記用途是否為「住家用」？
➝ 若用途不符（如登記為工業、辦公），貸款或使用上會有問題，要再跟房仲或售屋屋主確認或請代書幫忙查詢。
☑ 建坪、樓層數是否與實際看屋一致？
➝ 若有差異，可能存在增建或違建。
若想參閱更詳細的謄本閱讀說明可前往「果仁家」的網頁查詢，這位大神寫得十皆詳盡!
常見問題與實務再提醒
只看屋主提供的影本不安全：一定要以官方謄本或能驗證的電子謄本為準。
屋主與所有權人不一致： 要求提供正式繼承文件或委託書，否則不要交易。
多人持分 ： 要求全體持分人簽署同意出售，並共同簽訂買賣契約。
建物與實際使用不符 ： 請專業代書確認是否屬違建，必要時評估風險後決定是否購買。
若有抵押或查封：交易前要賣方提出塗銷證明或法院/債權人同意，否則產權有瑕疵會帶來重大風險，若真有此狀況，建議購屋者要確實詢問承辦代書其完整處理流程。
上述謄本查詢若不會操作：可請地政士、律師或有執照的房仲協助申請與審閱。
驗證期限：官方系統對謄本查驗、謄本種類碼可能有查驗期限（例如三個月等），交易時建議取得最近期可驗證的謄本。
成交當天應再申請一次謄本，確認期間沒有新設抵押或查封。若透過房仲，要求提供 不動產說明書 並核對與謄本一致。
有任何關於買賣房子的問題請聯絡我: 汐止阿榮 0938018345或加我的line(id 同電話)
