常常聽到有房東在臉書社團上求救，租到欠繳房租好幾個月的房客，一直跟房客催繳，房客不但置之不理，還封鎖了房東的電話、line，讓房東求助無門，眼看著每個月的房貸一直來，沒有了租金收入，工作壓力又大，不知道該怎麼辦!

還有一些房客，在租屋處不斷製造噪音、髒亂，鄰居不斷投訴，再三告知房客請其改善，房客卻置之不理…

房東怎麼才能合法地請房客解約搬家？

一、房東常見困境

常見租客問題

• 房客惡意欠租
  需達 2 個月以上欠租，房東才能主張終止契約
• 妨害安寧 / 違反公序良俗
  房東需蒐證（報警紀錄、鄰居陳述），再透過法院訴訟請求退租
• 從事非法活動（如毒品、詐騙）
  須報警，並等刑事案件進展，房東往往要同時提民事訴訟

驅離不易

• 即使房客惡意欠租，房東也不能私自換鎖、斷水斷電、丟棄房客物品，否則可能觸法（妨害自由、毀損、強制罪）。
• 許多房客熟悉法律漏洞，藉此拖延。

訴訟曠日廢時

• 房東要透過法院「民事訴訟」或「支付命令」來追討租金，或透過「房屋返還訴訟」請求搬離，往往需要數月到一年以上。
• 在訴訟期間，房東無法收租，還要承擔貸款或管理費。

執行難度高

• 即便法院判決房客敗訴，房客若拒不搬離，仍須申請法院強制執行，過程可能再拖數月。
• 執行時若房客財產不足，追討租金常淪為「紙上勝利」。

實務上社會觀感壓力

• 警方通常不會直接介入民事糾紛，常建議走司法程序。
• 房客可能以弱勢名義引發輿論壓力，房東擔心形象受損。

二、房東的合法處理程序

支付命令（追討欠租）

• 向法院聲請「支付命令」，若房客未在 20 日內提出異議，命令確定，即可聲請強制執行（如扣押薪資、存款）。

提起民事訴訟（要求搬遷還屋）

• 依《民法》第 440 條及《租賃住宅市場發展及管理條例》，若房客惡意欠租達 2 個月以上、違反契約條款、妨害秩序或從事違法行為，房東得終止契約並訴請返還房屋。

假處分（防止繼續佔用）

• 房東可申請「假處分」，請法院先命房客不得繼續占有或阻擋房東收回，避免訴訟結束後房屋已被破壞或拖延太久。

強制執行（法院協助驅離）

• 判決或支付命令確定後，房東可申請法院執行，法警會到場，將房客及其物品移出，交還房屋。

三、唯一可以加快拿回房子的方法：租約公證

法院實務

• 過去法院在判斷欠租是否「達兩個月租額」時，有時會扣除押金（或其他擔保／保證金、押金等）後計算；即使租客欠租三個月，若押金可抵扣部分，剩餘未付部分未達兩個月租額，法院仍可能不認定房東有權合法終止契約。
• 房東若要終止租約，除了法定事由外，必須遵守程序：催告／通知、法院判決或訴訟程序等，每個程序都有一定的要求作法，也需要數周到數個月的時間去執行。

但租約若經公證，房東不須訴訟就能要求法院強制執行

若租約經公證，在契約終止後租客仍拒絕遷離，房東可「憑公證契約逕送強制執行」。也就是說，省略或簡化法院訴訟程序，在某些條件下可以較快仲裁或執行。

上面這段話有一個重點，「在契約終止後租客仍拒絕遷離」，也就是說還是要等你與房客的租賃契約到期，你才能進行強制執行，所以，租約公證有比較好嗎？當然有，至少房東不需再為了要把被租霸強佔的房子拿回來而告上法院，可以省下法院訴訟的時間(6個月-12個月)，也就是說，如果租約未經公證，房東需透過法院訴訟、判決，再用強制執行程序才能要求租客搬遷，這流程通常耗時、費用高。

總之，現在的制度中房東是有終止租約與收回房屋的法律途徑，但門檻與程序設計比較重，偏重於保障租客尤其是經濟弱勢者的居住安全與基本權利。

實務上，您如果將房子交給包租代管業者管理，遇到不良租客的機率也會大為降低。

四、最近內政部提議修改的租賃專法草案中，有關「租霸下車條款」對房東是否有幫助？

新草案中「租霸下車條款」的內容與特色

1.當租客有惡意欠租、妨礙安寧秩序、從事非法活動等行為時，房東得提前終止租約。

2.若租約經公證，在契約終止後租客仍拒絕遷離，房東可「憑公證契約逕送強制執行」。也就是說，省略或簡化法院訴訟程序，在某些條件下可以較快仲裁或執行。

3.在惡意欠租方面，有累計標準：例如一年內累計遲付租金達三次、且經房東催告仍未全額繳清，算作惡意欠租之情形。

修法旨在將租賃專法與公證法現行規定更加接軌，使規範在租屋市場中真正可執行，而不是紙上談兵。

但是，

新法明確把「妨礙安寧」與「從事非法活動」列為可提前終止契約的事由；並加入累計遲付／嚴重惡意欠租的情形。但是，此條件的標準怎麼認定?如何認定?這裏還有很大的疑問。而且，若未經公證，房東得提前終止租約，這裏的執行程序又回到了原點，房東是不是還要走法院訴訟的程序才能拿回房子及自身的權益?

對於願意將租約公證的房東，這個草案卻是絕對有利的，不用等到租約到期就能因符合上述中止合約的條件，申請強制執行把租霸房客趕走，這是一大進步，但目前完整法規尚未明朗，還不知道未來實務上如何進行。草案恐怕需要進一步清楚化各種事由的認定標準與程序，以保障房東與租客雙方。

總體來看，「租霸下車條款」是對房東權益的一個重要加強與制度化，有可能縮短審判與搬遷的周期、降低房東的損失，也使租屋市場中惡意欠租或違法使用房屋的問題能夠更快得到處理。這對許多房東來說是可喜的進步。

五、結論

租到惡房客是台灣眾多房東心中最難擺脫的惡夢，但是把房子空在那裏，又有諸多的問題，首先就是您的資產變成負資產，房子會自然老舊，本來就要有人長住，有破損有問題就要修繕，沒有租人，除了收不到租金，每年還有房屋稅、土地稅要繳。缺乏修繕，房子變得老舊破，也是一件很可惜的事。

所以如何避免將房子租給不良的房客，是從篩選租客這個階段就要做起，有好的篩選，可以避掉後面的問題，好房客也會善待房子，不用怕房子最後收回來時，又破又舊。

同時我是非常建議房東將租賃合約進行公證，公證程序除了要花一點錢，還要雙方配合在上班時間去公證處所進行(詳細程序可以問我)，而且公證後，您就必須如實在每年所得稅申報時將租賃所得呈報(政府正在用各種法查房東的出租稅，好公民還是合法報稅的好)。雖然如些，公證可以得到的好處還是遠大於不公證的，只要遇到一次惡房客，減少的大量折騰，就會讓您感謝您有辦理租約公證程序!

有任何關於出租房子的問題請聯絡我: 汐止阿榮 0938018345或加我的line(id 同電話)