在中古屋交易過程中，許多買方在申請貸款或準備裝修時，才赫然發現權狀或測量成果圖中出現「梯間占坪」的情形，進而衍生價格爭議、貸款不足，甚至交易糾紛。本文將以第一線房仲實務經驗，完整說明什麼是梯間占坪、對買賣雙方的實際影響，以及如何在中古屋買賣前有效預防爭議。
張先生最近將他在汐止的一間15坪的套房委託給我們進行銷售，按照流程，我到了現場拍照，測量及繪製格局圖，一邊比對剛調出來的測量成果圖。在看完成果圖後，我馬上發現了不對勁的地方，如下圖所示，測量成果圖中，除了屋主張先生的屋子外，在門前的樓梯通道，多出了一塊多達2.1坪的空間!
很明顯的，這就是「梯間占坪」，本來共同使用的空間面積，也被劃入張先生房子的總坪數內!!
我馬上與張先生確認，但是，房子已經買了十多年了，當年買房子時是中古屋，賣方沒有說明有「梯間占坪」的情形，當年的仲介也完全沒有提這一件事，張先生被蒙在鼓裏，加上房子一直已來都是租給租客，他也從來沒有發現房子的使用空間根本沒有達到他所購買的大小!現在房子要賣了，才發現這種情況，當年買的15坪，實際可用的空間其實才13坪!白白地損失了2坪的空間!真不知道現在如何處理…
我跟張先生說明，現在這種情況，站在維護買方權益的立場上，我一定要對來看房子的客戶誠實說明，房子的總價如果是按照15坪去計價，對買家是不公平的，因為有2坪的空間根本無法被當室內使用!
張先生也在充份瞭解後，將房價按照13坪的面積進行重新估算，原本可以賣450萬的房子，只能以390萬的價格進行銷售，整整損失了60萬的金額，還好這些年來，房價漲了不少，原本以為可以小賺一筆的張先生，最後也只能求不賠錢脫手了!
這個案例告訴我們，買賣房子時，要注意的事情實在很多，有些事要靠仲介的專業經驗來協助，才能避免踩坑，一個專業又誠實的房屋仲介，在必要時，重要性是不容置疑的!
一、什麼是梯間占坪？
所謂「梯間占坪」，是指樓梯空間（包含樓梯本體、平台、轉折區域等）在法律登記上，被計入某一戶的建物權狀面積中。這類情形多半發生在早期建築(20多年以前~)，當時尚未明確區分「專有部分」與「共用部分」的公設制度。
常見於以下類型建物：
- 早期透天厝、雙拼透天
- 老公寓（一層一戶或一層兩戶）
- 無電梯、無正式公設登記的集合住宅
- 早期的電梯大樓為了降低公設比，可能也有這種情形
- 分割產權後補辦保存登記的建物
在建物權狀或測量成果圖中，可能會看到樓梯面積列入主建物或附屬建物，但實際使用上卻是全棟住戶共用，這正是梯間占坪爭議的核心。
二、梯間占坪對買方的實際影響
1. 權狀坪數與可使用坪數不一致
買方常誤以為「權狀多少坪，就能使用多少坪」，但梯間若屬共用通行空間，即便登記在權狀內，也無法排他使用，容易造成認知落差。
2. 銀行鑑價與貸款成數降低
多數銀行在鑑價時，會將無法專用的梯間坪數剔除或折算，導致鑑價金額低於成交價，進而影響貸款成數，提高自備款壓力。
3. 未來轉售發生困難
下一手買方、代書或銀行再次檢視權狀時，仍會提出相同疑問，使物件銷售週期拉長，甚至影響成交機率。
三、梯間占坪對賣方的風險
1. 未說明而交易，事後被買方主張資訊未充分揭露
若賣方或仲介未事前說明梯間實際使用性質，買方可能主張「重大資訊未揭露」，引發減價、解約或求償爭議。
2. 成為議價與殺價的關鍵理由
具經驗的買方，往往會以「實際可用坪數不足」為由，要求重新議價，影響最終成交價格。
3. 簽約後才爆雷，交易風險升高
不少案例是在簽約後、送銀行貸款時，才由鑑價人員或代書提出梯間占坪問題，對賣方而言時間與心理壓力都相當大。
四、如何專業辨識梯間占坪
- 比對建物權狀、測量成果圖與現場實況
- 確認樓梯是否列入主建物或附屬建物
- 判斷樓梯是否為他戶必要通行動線（如通往屋頂、頂樓加蓋）
- 檢視是否標示「共有」或僅單戶登記
只要「登記歸屬」與「實際使用」不一致，就必須特別提醒買賣雙方。
五、房仲觀點的總結
「梯間占坪不是一定不能買，而是要說清楚並充分瞭解。」
在中古屋交易中，梯間占坪本身不是違法，但資訊不對等才是糾紛的真正來源。
一位專業、負責任的房仲，價值不在於促成成交，而在於事前把風險說清楚，讓買賣雙方在理解下成交。
有任何關於買賣房子的問題請聯絡我: 汐止阿榮 0938018345或加我的line(id 同電話)
