前幾天，在店裡遇到一位劉阿姨來詢問房屋處置的問題。她剛在淡水交屋一間新房子，位在知名的大型社區內，這是她前幾年買來投資的房子。
因為是剛交屋的新屋，她正在猶豫接下來應該怎麼處理比較好。
劉阿姨目前考慮兩個方向：
方向一：出租
這間房子如果出租，市場行情大約 月租金 20,000 元上下。但她也有一些顧慮：
- 這類大型社區交屋量大，通常附近的大型社區也多，同時釋出出租的物件不少(我幫她初步看了一下，該社區2房的出租產品，同時有40多間在求租)，這時候除了比租金更要比誰的房子優質，附的家具品質、房子的座向區位…
- 租屋市場競爭激烈，可能需要一段時間才租得出去，供應大於需求，房屋空置期又要拉長
- 房客品質與後續管理也是需要考量的問題，萬一租到惡房客反而得不償失!
方向二：直接賣掉
但如果現在賣房，又會遇到另一個問題：
目前淡水房價並沒有特別強勢，如果出售，很可能 沒有明顯獲利，甚至還可能涉及 房地合一稅 的問題。
因此，她想知道：「到底是出租好，還是賣掉比較好？」，「還是先放著？」她問，因為她很怕租到惡房客！
老實說，我實在無法提供正確答案，只能就我的專業觀察，提供一些建議，最後還是要由劉阿姨自己根據需要來決定!
出租房屋，其實也有一些需要注意的事情
很多屋主會直覺認為：「先出租，至少有租金收入。」
但實際上，出租房屋也會帶來一些稅務與制度上的影響。
1. 租金收入需要申報
房屋出租後，原則上必須 誠實申報租賃所得。
租金收入需要併入個人所得課稅。
2. 可能失去「自用住宅」資格
如果房屋出租，通常就 不再符合自用住宅的條件，這會影響未來出售房屋時可使用的稅務優惠。
3. 若租給租補房客，可成為「公益出租人」
如果房子租給有申請租金補貼的房客，屋主可以申請 公益出租人 身份。
這樣可以享有一些稅務優惠，例如：
- 房屋稅與地價稅有適用較優惠稅率(每個地方政府規定不同，可以先查詢一下。新北市為房屋稅比照自住稅率1.2%
，地價稅比照自用住宅用地稅率 2‰) - 租賃所得有 每月1.5萬元免稅額度
因此，如果確定要出租，選擇符合租補資格的房客，反而比較有利。
另一個常被忽略的重要條件：自用住宅400萬免稅額
依照目前 房地合一稅制度，如果房屋符合自用住宅條件，且 持有並設籍滿6年，這6年都不可以出租或商用，出售時可以享有：
房地合一稅 400 萬元免稅額
個人課稅所得400萬元以下免稅條件為何？
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
- 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
也就是說：
- 若未來房子有增值，前 400 萬獲利免稅(超過400萬的部分還可以用10%計算)
對於一般自住型房屋來說，這是一個非常重要的節稅機會。
因此，如果現在把房子出租，反而可能失去這個很大的稅務利益。
因此，如果你現在具有此補助資格，那麼買賣房子時，可以省下(持有超過5年未逾10年，房地合一稅的稅率是20%) 400萬 X 20% = 80萬的稅金支出!! 房子每個月租2萬元，要40個月才能賺回來!
還有一個比較有彈性的做法- 重購退稅
我也提供劉阿姨一個比較折衷的策略。
如果短期內沒有打算出售，其實可以：
先出租使用，但保留未來調整的空間。
例如：
- 先出租幾年
- 如果未來有出售計畫
- 在出售前一年收回房屋並恢復自住
這樣有機會重新取得 自用住宅資格，進而在出售時：
- 有機會符合
土地增值稅、房地合一稅或不動產交易所得稅的「重購退稅」
這類規劃如果提早思考，往往可以 省下不少稅金。
您的房屋如何妥善處置，不只是「租或賣」這麼簡單
像劉阿姨遇到的問題，其實是很多新屋交屋屋主常見的情況：
- 租金報酬率不高
- 市場同時大量交屋
- 又牽涉未來出售的稅務問題
- 房客管理的困擾
因此在決定之前，通常需要同時評估：
- 租金市場
- 未來房價可能性
- 稅務制度
- 自用住宅資格
有時候，看似簡單的決定，其實背後差的是幾十萬甚至上百萬的稅務差異。
如果你也剛好遇到類似的問題，
例如 新屋交屋後不知道該出租還是出售，
建議可以先把 租金行情、持有年限與稅務條件 一起評估，再做決定。
很多時候，時間點的安排，比選擇租或賣更重要。
有任何關於買賣房子的問題請聯絡我: 汐止阿榮 0938018345或加我的line(id 同電話)
