想賣房子，不只是找買方而已，整個流程有房屋整理、廣告銷售、帶看、法律、稅務、簽約、交屋等細節。以下提供一份 6 大賣房步驟，並附上 稅賦試算方向，幫助屋主事先規劃，可以讓您對賣屋這件事更有方向，遊刃有餘。

一、整理房屋與文件

角色：賣方 + 仲介（若有）

• 先檢視房屋現況，必要時可進行小幅整理（油漆、清潔、修繕）。
• 準備文件：

文件名稱	內容說明
土地、房屋所有權狀	確認產權歸屬
土地、建物登記謄本（或電子謄本）	確認土地權利、持分(若委託仲介，會由仲介代為申請)
建物使用執照	確認建物使用規範(若委託仲介，會由仲介代為申請)
身分證、印章	後續簽約使用
最近一期地價稅、房屋稅單	用於稅務核對
車位種類與權利、公設比明細（社區大樓）	提供買方參考
格局圖或竣工圖說（如有）	增加信任感(若委託仲介，可由仲介代為申請)

👉 稅務提醒：若房子屬於「繼承或贈與取得」，持有時間及取得成本證明會影響房地合一稅。

主要任務

• 釐清產權與出售意願
• 整理房屋現況（修繕／清潔／拍照）
• 委託房仲進行銷售（若自行賣屋則跳過）-->【仲介選擇術】 專任約 vs. 一般約？比較優缺點與風險

二、訂定合理售價

🏢 仲介或 賣方屋主自行進行下列工作

• 進行市場行情分析、決定房子的定價，可透過實價登錄來驗證所訂定的售價是否合理。
• 可找熟識的代書先行找銀行鑑價，鑑價結果較具有權威性
• 鑑完價也可以預先了解貸款可行性
• 若找仲介協助，要先行與仲介簽「不動產銷售委託書」(可分為專約/一般約)
• 填寫標的物的「不動產說明書」或「現況說明書」，這分文件一定要如實填寫，房子有任何問題或瑕疵也要如實填寫，千萬不要想把問題或瑕疵隱而不報，因為按照民法第354條規定，賣方在賣出房子後的5年內都要負擔瑕疵擔保責任，如實說明可避免後續交屋時買方產生疑慮。
• 👉 仲介費用：通常為成交價的 4% 左右，這部分也要列入成本。
• 👉 稅務提醒：售價並非全部進口袋，需先扣除各項稅費。

三、行銷與曝光

🏢 仲介角色或屋主自行安排

• 上架平台：591、樂屋、社群媒體、自家網站。
• 拍攝專業照片、簡短影片，可提高吸引力。
• 介紹屋況、居住環境、社區概況、交通、學區…
• 篩選買方、安排看屋

四、買方出價議價 & 斡旋

買方看屋及出價

角色：買方 + 仲介 (若有)+ 賣方

✅ 主要任務: 💬議價與簽訂「斡旋書」階段

• 仲介或屋主自己，協助買方看屋、議價、請買方提出「出價金額」
• 仲介或屋主自己與買家協商買賣條件與價格，若達成共識後，賣方需準備好簽約所需證件。
• 若為自售，雙方約定簽約代書(可雙方都找自己信任的代書，相對的代書費用會有所不同)。
• 若找仲介，則這個程序由仲介仲介與買方談，並填寫「斡旋書」(也常被稱為「不動產買賣意願書」、「要約承諾書」、「出價保證金」或「買賣預約書」等)，交付斡旋金（約買賣價金的3%~5%）再由賣方決定是否接受出價。

📑 準備文件

角色	文件
買方	身分證、印章、斡旋金（通常5–10萬元）
賣方	無（僅需回覆出價是否接受）

🏢 仲介角色

• 居中協調價格、條件（可能會到仲介營業處所洽談）
• 準備書面斡旋書文件與說明相關條款

五、成交&簽約及後續流程

雙方對售屋價格達成共識，接著要進入簽約階段（買賣契約書）

下訂後約五至七天雙方進行簽約

角色：買方 + 賣方 + 仲介 + 代書

✅ 主要任務

• 經步驟四後，雙方確認成交金額，是否有其它條件
• 雙方約定日期由代書協助，正式簽訂「不動產買賣契約書」
• 約定交屋日期、付款期程、稅費分擔、瑕疵擔保責任
• 預繳定金(簽約金)通常成交價的10%，若由仲介協助成交者，通常直接將斡旋金轉為定金，並補足到10%的簽約金。
• 不管是由仲介協助成交或自行找買方成交，代書都會協助辦理履約保證程序，以保障買賣雙方。

📑 準備文件

角色	準備文件
賣方	身分證、印章、印鑑證明、土地、房屋所有權狀、最近房屋、土地稅單、銀行帳戶（收款用）
買方	身分證、印章、訂金現金、支票或匯款、貸款所需資料（如需貸款，代書會告知要準備那些資料）
仲介	不動產買賣契約書、簽約見證
代書	履約保證文件、契約審查、文件確認與稅務試算

💡 小提醒

代書通常在此階段介入，開始確認：

• 核對雙方身分證明及權狀資料與最新謄本資料
• 土地建物使用分區、用途
• 稅務估算（房地合一稅、印花稅、契稅等）
• 說明後續的買賣屋流程及各個重要時間點及買方各階段付款%數

簽約完的後續流程:(簡單說明)

用印(簽約完成後，大約一至二個星期):
買賣雙方在此階段將包括公契（所有權移轉契約書）、登記申請書、契稅申報書、土地增值稅申報書等文件，交由地政士處理並蓋上正式印鑑，並通常需要買方支付一筆「用印款」（通常為房屋總價的10%）。買方若需要貸款，此階段是與銀行協商貸款條件的重要時間點，應盡早進行比較，以確保在期限內順利完成申辦流程。

--> 完稅 (用印完成後，大約三至四個星期)，簽約三十天內要完稅，此時確認稅單、買方的銀行貸款金額及準備進行房屋過戶。買方繳納剩餘的自備款款項（約合約價一成費用）加上稅金費用(契稅、印花稅、登記規費和代書費)，若貸款額度不足需現金補足差額，並匯款至履約專戶，賣方則需要繳交房屋稅和土地增值稅，一般會從履保專戶中扣除土地增值稅，完成繳稅後進行過戶。

--> 過戶 (完稅後約三至五天)，若買方有辦理貸款，要和銀行進行對保，簽訂貸款契約，完成後，代書接續才會至地政事戶進行過戶登記。而賣方要等銀行收到清償證明（他項權利證明書、塗銷同意書）後，完成自己原有貸款塗銷，買方貸款銀行才會將尾款撥款至履保專戶，然後等待確定房屋款項入帳，進入交屋程序。

-->驗屋 :交屋前一至兩周進行驗屋確認屋況，如果房子有瑕疵則協調賣方屋主完成修繕或減少買賣價金。如果沒有問題，代書會通知履約保證機構把錢付給賣方，完成交屋程序。

--> 交屋(完成完稅過戶後，大約一至二個星期)，買方會收到房屋新的權狀正本、之前簽的本票、繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。賣方會有買賣公契、繳納過的稅單，確認履保帳戶款項匯入，繳出鑰匙。

六、驗屋與過戶

近年買方普遍會要求在交屋前進行驗屋，確保房屋狀況與合約描述一致。
常見檢查項目：

• 結構安全：牆壁是否有裂縫、滲水。
• 設備功能：水電管線是否正常、冷氣或熱水器能否運作。
• 公共設施：大樓管線、電梯狀況是否正常。

👉 賣方可能面臨的問題：

• 若買方在驗屋時發現漏水、管線故障或其他瑕疵，可能要求修繕或折價。
• 若雙方認知不同，容易造成糾紛，延遲過戶。

✅ 建議：

• 在房子要公開對外銷售前，先進行自我檢查或請驗屋公司初檢。
• 若有問題，提前修繕，比交屋時才被挑出更有利。
• 在契約中明訂「驗屋流程與處理方式」，避免爭議。

角色：買方 + 賣方 + 仲介 + 代書

✅ 主要任務

• 雙方約定交屋日
• 買方進行驗屋（檢查漏水、設備功能、結構瑕疵）
• 賣方繳清水電瓦斯、管理費、地價稅等
• 買方支付尾款（多數經履約保證專戶處理）
• 交付鑰匙、產權移轉申請

📑 準備文件

文件	提供者
不動產買賣契約書	雙方
權狀正本、印鑑證明	賣方
買方身分證、印鑑章	買方
履約保證撥款憑證	代書／仲介
管理費、水電瓦斯結清證明	賣方提供

🏢 代書角色

• 代辦所有權移轉登記
• 向地政事務所送件
• 收取與繳納各項稅費（契稅、印花稅、房地合一稅等）
• 通知銀行撥款給賣方
• 代書交付新權狀給買方

📑 必備文件

文件	提供者
移轉登記申請書	代書
契約書、印鑑證明	雙方
稅單繳納收據	代書協助
新舊權狀	代書（交接後交買方）

【提前稅賦試算】

需繳稅項目：

• 房地合一稅（最主要）：
  • 2016 年起實施，依持有期間、是否自用、是否境內居住者，稅率不同。
  • 例：持有 2 年內出售 → 稅率 45%；持有 2–5 年 → 稅率 35%；持有 5–10 年 → 稅率 20%；超過 10 年 → 稅率 15%。

建議屋主在賣屋前先 自行計算淨所得：

1. 銷售金額 – 取得成本 – 必要費用 = 課稅所得
   • 取得成本：購屋契約金額、仲介費、代書費、裝修費（需憑發票）。
   • 必要費用：仲介佣金、代書費、契約印花稅等。
2. 課稅所得 × 適用稅率 = 房地合一稅額

✅ 範例：

• 賣價：2000 萬
• 買價：1500 萬
• 仲介費+裝修費：50 萬
• 課稅所得 = 2000 – 1500 – 50 = 450 萬
• 若持有 3 年 → 稅率 35%
• 應繳稅 = 450 × 35% = 157.5 萬

👉 提前試算能避免「以為賺很多，結果被稅吃掉」的情況。

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