一、買中古屋要驗屋嗎？
買中古屋要驗屋嗎？直接講答案，要。當然要，而且最好是找驗屋公司來驗屋!
不過請注意，您買的是中古屋，通常房子已經有了一些年歲了，您不能期待房子的狀況和新成屋一樣好，大部份屋主也持有這間房子一段很長的時間了，房子多多少少會有一些瑕疵，屋主可能寧願降一點價格脫手，也不願多花心力來整修房子。
這也是您可以有機會買到這間房子的原因之一，因此，在發現了房子的瑕疵後，您決定怎麼和原屋主談，取得雙方都同意的共識，那些由原屋主負責修繕，那些由自己買房後交由專業的裝潢公司來處理，若您堅持所有的瑕疵都要原屋主修復，很可能他就直接說不賣了，相反的，原屋主若願意承擔其中部分重要的瑕疵修負責任，而您也可以接受，那就是雙方都能滿意的最好結局!其中的權衡考量才是這個議題的重點!
驗屋的時間點
通常走到要驗屋這個時間點，買房的流程大概都接近尾聲了(這時房子已經過戶給買方，買方只剩尾款未付給賣方，而且尾款通常是最大筆的金額)，這時候通常仲介會安排買方驗屋交屋這個程序，如果沒有問題，就會請代書通知履約保證機構把錢付給賣方，完成交屋程序。
買房發現房子有瑕疵的時間點很重要
交屋前，房子有一般性瑕疵(漏水、壁癌、排水不通、牆壁龜裂…)，賣方要負責把房子的瑕疵修繕到可供買方使用居住的狀態，此時修繕的責任在賣方。
若是如果瑕疵屬於「隱蔽性瑕疵」且重大（例如結構安全、嚴重漏水），交屋後仍可依《民法》第354條「瑕疵擔保責任」在法定期間內要求修繕、減價或解除契約。
交屋後，按照民法，若房子出現問題而發生瑕疵，這時房子修繕的責任就落在買方的身上，因為房子已經交付給買方了，買方當然要負起修繕的責任。
實務上，大多數的賣方也都會在買賣房子的合約上加註「現況交屋」條款，想藉此規避掉房子後續被買家發現瑕疵時的「瑕疵擔保責任」。但是「現況交屋」並非賣方免責的萬能藉口；若賣方刻意隱瞞已知重大瑕疵，或買方能證明賣方未善盡告知義務，仍可依民法主張權利，要求減少價金、解除契約或求償。
求償步驟包括：立即拍照存證瑕疵，找專業人員進行修繕的估價，儘速以書面通知賣方或請房仲業者協助請對方出來協商，並在交屋後6個月內向賣方提出瑕疵擔保的請求。 若協商不成，就要尋求專業律師諮詢，透過法律途徑維護權益。
因此，如果能在交屋前的驗屋就把房子的瑕疵問題發現，將會大大的減少處理房子問題的時間與步驟這樣可以把隱患消滅在初期，也就是前面說的，買中古屋要驗屋，而且最好是找公正第三方驗屋公司來驗屋!
二、交屋前的驗屋若發現瑕疵(例如漏水)該如何做？
簽約前
在簽約前，應在契約中加入「買方有權於交屋前驗屋」的條款，並約定「扣留部份尾款」的權利。
書面紀錄與證據
- 驗屋時，請拍照、錄影、找第三方驗屋公司出具報告。
- 將缺失事項整理成「驗屋紀錄單」或「缺失清單」，要求賣方簽認。若賣方拒絕簽認，以錄音或證人方式記錄對話。
- 也可以同時請驗屋公司協助評估修繕到符合標準的工程費用，後續與賣方協商時做為談判的基礎。
通知賣方處理
- 以書面（例如存證信函或簡單書面通知）要求賣方在交屋前完成修繕，或明確約定折抵金額。
- 若賣方不願配合，買方可明確表示會將扣留部份尾款(瑕疵爭執金額)避免被認定違約。
通知履約保證機構
- 通知代書暫緩交屋及付尾款，通知履約保證機構扣留部份尾款(瑕疵爭執金額)。這樣買方就不會有「遲延付款」的責任，同時也保留對賣方的追究權利。
- 因為尾款大都是由貸款銀行撥付給履約保證機構，而且，這已經是第個買房交易的最後一個步驗，要注意請教代書，實務上的進行程序，避免錯誤發生。
- 不要直接拒付全部尾款，若後續走法律程序，法院認定你「無正當理由」拒付尾款，你可能被判違約，要負擔遲延利息、違約金或甚至被解除契約並沒收部分已付款項
考量法律途徑
- 賣方拒絕修復瑕疵：若賣方被通知後，賣方不回應或拒絕修繕，買方就只能透過法律程序來要求保障自己的權益。
- 那麼買方可以因此而要求解約嗎？買方若要主張解約，除非修繕到可以正常居住的狀況下所花的費用非常高，已經占購屋價格的一定比例，否則法院不會同意解約請求。
三、「現況交屋」後，房子發現了瑕疵，是否就不能求償?
即使簽有現況交屋條款，「現況交屋」並非賣方免責的萬能藉口；若賣方刻意隱瞞已知重大瑕疵，或買方能證明賣方未善盡告知義務，仍可依民法主張權利，要求減少價金、解除契約或求償。
(一)、 確認「現況交屋」的責任界線
- 賣方有義務誠實告知： 賣方應誠實告知房屋的已知瑕疵，即使有「現況交屋」條款，也不能隱瞞重大問題。
- 條款內容的關鍵性： 若賣方希望免除責任，需在契約中明確、具體地列出瑕疵，並說明買方知悉並同意該瑕疵的存在與接受現況。 僅使用「依現況交屋」等抽象詞句，不足以免除賣方責任。
- 可見與不可見的瑕疵： 一般認知上，「現況交屋」的範圍主要為可視的瑕疵，如牆壁裂縫、可觀察到的水漬或壁癌。 結構性問題、管線內部問題等不可見的隱性瑕疵，仍屬於賣方應告知的範圍。
(二)、 交屋後發現瑕疵的求償步驟
- 立即拍照、錄影與驗屋： 收集瑕疵存在的證據，例如拍照、錄影，並可委請驗屋公司出具專業檢查報告。
- 書面通知賣方/房仲： 儘速以存證信函或律師函等書面形式，通知賣方及房仲發現的瑕疵，以免日後產生爭議。
- 向賣方主張權利： 根據民法規定，您可以在交屋後6個月內，向賣方請求減少價金或解除買賣契約。 您也可以同時主張損害賠償。
- 協商與法律途徑：
- 與賣方進行協商，尋求修繕、減價或其他補救措施。
- 若無法達成協議，可諮詢律師，尋求法律上的協助，進入調解或訴訟程序。
(三)、 注意事項
- 「時效」問題： 發現瑕疵後，務必在民法規定的時效內（通常為交屋後5年內，發現後6個月內通知）主張權利。
- 房仲責任： 若房仲明知房屋瑕疵卻未告知，可能構成共同不法行為，需負連帶賠償責任。
- 充分準備： 交易前應仔細審閱合約條款，並對房屋進行充分檢查，必要時可請專業人士協助，才能有效保障自身權益。
四、結論
很多人一輩子就只買一間房子，再怎麼小心都不為過，因此，我誠心建議大家在買房的程序中，守住最重要的關卡，我們買房的目的就是要買一間好房子，不要因為怕麻煩或搞不清楚驗屋的重要性而輕忽了驗屋這件事，而且，要循正確的程序把事情完成。
如果您遇到賣屋的屋主不讓您驗屋怎麼辦？真心建議跳過這間房子，找一個願意承擔瑕疵責任的屋主，永遠不用擔心買不到房子，再找下一間就是了!
儘量把「買的房子可能會有瑕疵」的問題扼殺在初期，而不是花大錢買了一間有瑕疵的房子，讓自己不快樂，又要花大把時間與金錢去解決!
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